二手房选房秘笈

pindleskin

今后若干年在房市中会有一股主流，就是前些年买郊区偏远地区房子的家庭，在结婚和生子之后，不堪每日在路上的奔波之苦、孩子教育问题浮出水面、逐渐意识到时间比金钱更重要的时候，这些家庭就会产生巨大的改善换房需求。很多人把改善型购房理解为市里没电梯的老房子换到市郊新潮大户型，这是大错特错！改善型购房是指把市郊新潮大户型换到市里老小区，也许这是最普遍大众家庭的真正需求。当然，诸如金茂府等改善型大户型豪宅，当然是一步到位的改善，但对于普通家庭来讲，动辄600多万甚至上千万的现金投进一所宅第，这辈子是不要想了。

据我了解，太多的外地凤凰男女到北京打工几年后，都想买新房，而对旧房、福利老公房则是嗤之以鼻，宁可住公摊大的30平米大开间，晚上睡觉把沙发搬倒，也不愿意住老公房。究其原因，这是涉世未深、阅历浅薄、好高骛远、不明真相造成的。我身边早年在天通苑、回龙观、通州买房的朋友，居住了几年后，有一批人在08年极为成功地换到了市里，那时他们换的还是市里次新房，现在也都是价值500万以上的华宅了。但是还有很多人，没有认识到问题的严重性，依然每日奔波，现在都是后悔不迭。

市里老旧小区有什么好？还是先说缺点吧，因为缺点实在太少了，就是：

1.户型差，无落地窗；2.感觉扎入老北京低素质大爷大妈堆儿里，与自己大都市国际打工仔的身份不符；3.有些六层老楼没电梯。

优点，太多了，主要有：

1.享受国家改革30年来巨量投资兴建的市政设施，生活配套齐全到极致；

2.集中供暖远好于壁挂炉；

3.户型功能齐备且紧凑，对于工薪家庭来讲很实际；

4.教育资源充沛，学区房；

5.距离工作地点近；

6.堵车不严重，上下班与绝大多数人反向行驶；

7.医院密度大；

8.很多部委领导楼都是大户型，低调中尽显奢华；

下面针对“堵车不严重”引出居住市里的普遍优势。大家都知道，二环、三环、四环路的车道数是差不多一样的，这就体现出了城市规划者的大脑进水程度。看下地图便知，二环周边的面积远远小于三环，三环周边的面积远远小于四环。估算下，按照圆面积公式，环路车道数应与环数的平方差成正比。下面详述：例如二环路单向4车道，即距离市中心的半径设为2，覆盖区域是二环内的面积，略去pi，面积为2^2=4，以这个为基准，则三环路半径是3，三环路覆盖区域定为三环与二环之间的环形，环形面积为3^2-2^2=9-4=5，单向车道应为5；四环半径为4，四环到三环的环形面积为4^2-3^2=16-9=7，应为单向7车道；五环到四环的环形面积为5^2-4^2=25-16=9,应为单向9车道。

现在五环内开发殆尽，四环路的压力是最大的。大量“天回通”打工族每天要从市外往五环、四环上扎，四环路这条主干道的设计是非常不合理的，因此住在四环周边的所谓豪宅，出行不便的痛处只有他们自己心里明白。但如果住在三环内，尤其是二环内，每天的上下班方向与大多数人是反向的，你会发现，马路对面堵得动弹不得，而你这边车流顺畅。这就是市里房子的非常大的优势。而市里的新房都是豪宅，天价买不起，因此二手房将会是香饽饽，会有越来越多的家庭往市里迁徙。这也是太极理论的一个鲜活体现。如果你成功迁徙市里，你注定是北京几千万人中的幸运的少数人。

上面说了这么多，是想在开篇端正一下大家的思路，并为这篇帖子打好理论地基，告诉大家我们将要做一件很有意义的事情，就是搜集市区老小区（包括次新房）的各种数据、信息，把一些名不见经传的性价比高的小区挖出来，供大家在选房时参考。