易宪容:楼市是明年经济政策调整试金石

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最近一段时间，中国的经济政策会走向哪里，是国内外市场重点关注的焦点之一。从十八大的报告精神来看，经济的民生性、走共同富裕之路及经济增长中速性，这三个方面应该是未来经济政策调整的基点。但是其切入点又在哪里？如何来判断，政府的经济政策如何走向调整之路？在笔者看来，对当前住房市场形势的判断将是政府经济政策调整的试金石。

如果说，政府对国内当前楼市判断都不清楚，那么要想制定出真正符合中国实际情况的住房政策是不可能的，更谈不上如何来落实上述三大基本原则了。如果政府能够对当前国内住房的形势作出一个正确判断，并在基础上制定出好的住房政策，那么这些政策就能够促进国内产业结构转型及经济战略重大调整，也能够让中国住房市场真正走上健康发展之路，让城镇化及住房市场真正成为未来经济增长之动力。

首先，既然把广大民众过上幸福生活作为政府一切工作的追求目标，那么把经济的民生性放在首位也是理所当然。民众的衣食住行、教育、就业、养老等都是民生。但是，要有一个基本概念，即对于中国绝大多数民众来说，居住及住房问题应该是他们最大的民生。因为，住房不仅是民众得以生存的基本条件，也是民众一生中花费最大的消费产品。既然住房是绝大多数民众最大的民生，是不是可以通过保障性住房，或再回计划分房的老路来解决民众的住房问题呢？实际上，从历史上来看，这条路已经走不通了。因为，政府的财力与能力都是十分有限的。即使是如香港这样的小地方，公屋比重如此之高，但这种住房制度不仅花了几十年的时间才得以建立，而且也是建立在牺牲大多数人住房福利水平为代价的基础上的。因此，大造保障性住房不可或缺，但这种方式解决绝大多数居民住房条件又十分有限。怎么办？在笔者个人看来，只有通过有效的市场机制才真正解决居民的基本居住条件问题。因此，真正解决住房问题最好的办法是通过市场方式，那么政府就得把住房市场界定为消费品市场，并通过严格土地、信贷及税收政策来限定，而不是通过各种政府行政干预来做。可以说，早几年住房市场之所以出问题，就在于把住房消费与住房投资混为一谈，从而使得国内的住房成为投资投机者利用政府各种优惠政策而疯狂赚钱的工具。在这种情况下，住房消费者一定会被挤出市场而最后只剩下住房的投机炒作者，从而引发国内住房市场一系列的严重问题。因此，如果不让这个以投机赚钱的住房市场转型，中国经济要走出当前的困境是不可能的。

当然，要把住房界定为消费品，并非是只购买一套或两套住房，从数理上来界定的问题，而是要通过一系列的事前、事中及事后限制。在市场准入上限制，让购买一套住房者可享受优惠条件进入市场，但是请注意，购买第一套住房也可用作投资投机，如果没有事中与事后的税收限制，购买一套住房同样也可把住房价格炒高。目前住房市场情况就是如此。如果通过信贷、税收及严格市场准入，完全把住房投机炒作与住房消费严格区分开，而不是仅以购买多少套住房来区分，特别是在当前中国住房信息系统不统一、限制制度政策有区分的情况下，只要有利可图，住房投机炒作者完全能够突破现有这些行政及数量上的限制，同样可在全国住房市场投机炒作盛行。实际上，当前的住房限购政策是一种严重误导，新政策应该取消这种对市场的行政干预，而是采取有效的经济杠杆来区分的投机炒作与消费，来遏制住房投机炒作需求。这应该是政策调整的切入点。

其次，要让中国走上共同富裕之路，国内许多收入分配政策都得调整，但是最为重要的还是要去除住房市场的赚钱功能或投资效应。可以说，当前中国住房市场的高房价应该是对绝大多数居民严重的财富转移与财富掠夺机制。这种财富掠夺机制不仅导致了国内大量的财富短期内向少数人聚积，而且导致了国内不少人对财富的概念发生了颠覆性变化。由于炒作住房或建造住房可获得暴利，众多企业不愿意从事实体经济，一些个人也不愿意努力工作，只要能够炒作几套住房就可一本万利。社会财富严重的分配不公就在这个过程中越来越严重。因此，要让整个社会走上共同富裕之路，就得对住房投机炒作进行限制，就得去除中国住房市场的赚钱效应，否则，中国要走上共同富裕之路就可能成为一句空话，绝大多数人的住房条件也难以改善。

如果以上述两条标准来看当前中国的住房市场，我们应该看到，尽管两年多来的宏观调控有一些变化，但是有两个核心的东西没有改变。一是绝大多数人对住房购买是一种赚钱工具的概念没有改变。比如最近有人就表示，尽管他有一套住房，只要政策允许仍然会购买住房，因为住房有利可图；二是在这个概念左右下，多年来通过银行信贷推得很高的房价没有向下调整。在这种情况下，住房市场的宏观调控效果如何就谈不上，因为住房市场以投资投机为主导的性质没有变化。在这样的市场，当投资者认为政府的政策有利于住房投资时，仍然会涌入住房市场。特别是早几年住房购买赚钱效应，更是不断地在强化这种投机投资性购买。而且由于中国幅员广大，限购的城市有限，再加上住房信息系统不健全，更为让这些住房投机炒作者进入市场如鱼得水。

其实，从2010年4月到2012年5月，政府政策一直在强调遏制住房投机炒作，并希望通过一些行政性干预能够达其目的。在这种情况下，国内住房投机炒作比较严重的一线城市的住房销售就出现全面下降，整个国内住房市场也就出现量降价滞的局面。但是，在上半年住房价格调（资料、团购、论坛）整些微的情况下，由于稳增长的政策改变了市场预期，10月70个大中城市的新建住宅房价环比又开始上升，而且这是国内房价连续5个月环比上涨，这些上涨数据看上去上涨幅度不大，但在当前国内住房价格统计指标体系下，很大程度上是地方政府对房价统计指标操纵的结果。

另外，从近期的情况来看，无论房地产企业还是其他企业进入土地市场圈地成了一种新趋势。特别是国内金融企业及国有企业同样涌入这个市场。这在于国内企业开始预期政府会放松住房宏观调控政策，因此他们不仅纷纷进入土地市场争购土地，而且也开始让其手中的住房价格上涨。沉寂一时的住房市场又开始出现新动向。早几年的房地产宏观调控将面临着夭折。