国企疑借CBD烂尾楼“囤地” 14年间地价上涨数倍

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在广州CBD最繁华的天河北商圈，一座43层高173米的烂尾楼被大型广告包裹全身，这是广州在亚运会召开前对重要商圈的多栋烂尾楼集中粉饰的结果。但政绩工程的粉饰和亮丽的商业广告，却难以掩盖其停工14年的事实。

14年间，这栋名为“中水大厦”烂尾楼陷入复杂的债务纠纷中，而该烂尾楼周边的地块价格早已飙升数倍。

“国字辈”的利益纠纷

中水大厦位于天河区林和西路旁，虽然43层高的建筑规模并不比周边林立的高楼逊色，但与繁华的灯景和金融商圈川流不息的景象相比，这座烂尾楼显得格格不入。

在上世纪90年代的金融危机中，中水大厦与其他多座广州高楼一样，受到港资抽资出逃的影响，难逃烂尾的命运。然而，与该大厦齐名的烂尾项目在后来得以陆续复建，中水大厦却无任何音信。

广州市晋新房地产开发有限公司（下称“晋新房地产”）于1998年负责兴建中水大厦。该公司主营房地产开发，性质为与港澳台商合作经营企业，法定代表为王守强。

《华夏时报》记者了解到，晋新房地产的主要股权方为中国华水水电开发总公司（下称“中国华水水电”）。据该公司的官方信息显示，其为国有独资公司，是中国长江三峡集团的子企业，是中国水利电力对外公司的全资子公司。

由于烂尾，中水大厦成为两大金融机构东方资产管理公司和信达资产管理股份有限公司（下称“信达”）接手的不良资产。知情人士向《华夏时报》透露，东方资产管理公司已对中水大厦这一不良资产包债务重组处理完毕。

公开资料显示，2009年，中国东方资产管理公司发布《关于广州市晋新房地产开发有限公司债权资产的处置公告》，其中晋新房地产为债务人，连同其保证人中国华水水电承担清偿责任，查封物中则包括中水大厦及其他资产。

知情人士透露，中国华水水电为该烂尾楼的业主，而信达则为该楼的主要债权人。然而，这两家“国字辈”企业则在中水大厦展开了拉锯战。

上述知情人士称，由于东方资产管理公司并未进行股改，较为注重对不良资产处理的回收率，因此对中水大厦资产存在一定的折价率。然而，率先完成股改的信达更为注重收益率，并不愿意效仿东方折价处理的做法，因此希望能够保证本金原额、利息和罚息，“这是很大一笔数额”。

据一则发布于2011年3月的拍卖信息显示，截至2010年6月20日，广州市晋新房地产开发有限公司等债权资产包，总额为10964.86万元，其中本金为6700.00万元，利息为4264.86万元，中水大厦土地使用权和上盖物也包含在内。可见，利息已经越滚越高。

然而，信达的诉求并没有得到中国华水水电应诺，双方的僵局一直在持续。

囤地嫌疑

“12亿的拍卖底价推出之后，不少地产界公司和机构均前来咨询，但委托方对是否拍卖之事举棋不定，最后拍卖之事不了了之。”广州一家拍卖行高层陈先生曾参与中水大厦拍卖事务，他向本报记者讲述了中水大厦经历三度流拍这一事实。

自2010年底至2011年7月，多家拍卖行曾联手对中水大厦进行拍卖。“都没有结果。”陈先生说。然而，这些曾参与当年拍卖事务的人士却对中水大厦的委托方、债务等情况讳莫如深。

一位自称曾接触过委托人的拍卖机构人士黄先生向本报记者指出，背后涉及的关系太复杂了，一般的企业都不敢动。上述知情人士也透露，频繁出现拍卖搁置和拍卖流拍的现象，可能与债权人各方在是否拍卖处置以及处置后利益分成等方面的纠纷有关系。

“不断更新的拍卖底价，其实在一步步往上涨。”黄先生指出。据公开资料显示，从2010年至去年年底，中水大厦的拍卖底价从9.99亿一路涨至12亿，并规定受让方要承担银行资金担保费。直至近期，据拍卖机构人士称，有消息传出最新的吹风价为15亿元。

不论是哪个数字，都早已远远超出中水大厦的最初投资总额。有报道转述曾在2008年负责中水大厦转让事宜的陈姓律师在其博客中所提及的分析，称中水大厦项目计划总投资约6.5亿元，截至2004年12月实际投入40312万元，目前所需资金24613万元，单位最终成本达8945元/平方米。有分析称，因为中水大厦此前存在挂账的应付款项7759万元，目前要想盘下这一高楼，实际总投资需达7.3亿元，实际最终成本为10014元/平方米。

就在中水大厦所处的天河北商圈，商用写字楼的楼面地价则为每平方米2万元至3万元不等。

业内人士分析称，要是中水大厦能获得重建的机会，对于信达和中国华水水电来说肯定是最好的结局，但烂尾困局即使不能改变，于双方而言，也未必是坏事。

上述人士指出，信达的前提是要保证债务百分之百回收，即使目前未能如愿，不断滚动的利息、罚息也可以保障其收益。此外，中水大厦也是一笔优质的不良资产，这是资产管理公司比较看重的一方面。于中国华水水电而言，这栋物业预期的拍卖价格早已增加，甚至可以抵偿利息、罚息等费用。

可见，面对14年间不断上涨的地价和楼价，双方均可直接或间接获得可观的收益。而中国华水水电和信达多位人士以“不知道”为由，未向本报作出回应。

华南某房企高层向记者指出，一般而言，对烂尾楼拍卖、转让的价款，都难以抵偿债务。然而，“确实存在不通过暗箱操作，也可以达到烂尾楼卖价高出原本价值两倍的情况。”他强调，买家为“国字辈”的企业更容易达到这种效果。

在业内，故意或间接制造烂尾楼达到囤地的现象并不少见。据悉，老牌港资地产开发商天安中国投资有限公司等知名企业曾在内地上演这一幕。有分析指出，开发商的囤地做法如果承受不住地方政府的施压，则会选择象征性开工，故意制造烂尾以达到囤地的效果。

按照目前相关规定，广州现在清理的重点是已完善用地手续的闲置土地，对于已动工的项目仅指已动工开发建设，但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3或者已建设投资额（不含土地取得成本）占总建设投资额（不含土地取得成本）不足25%，且非因不可抗力、政府及其有关部门行为中止开发建设连续满1年的土地。

以闲置土地为例，相比土地闲置后的收益和不断上涨的楼价预期，需缴纳的罚金对开发商很难起到惩戒作用。上海乘星行机构总经理李骁曾指出，很多开发商仅仅拿地放在手中，每年有20%-30%的收益，土地溢价很明显。