房产交易税种有望“简并” 或为房产税铺路

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财政部部长谢旭人日前透露，开发、流转、保有环节各类收费和税收并存是房地产税收的现状。下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行“简并”。

据了解，目前房地产交易环节中至少存在城建税、教育附加费、土地增值税等10种税。

分析人士认为，政府“简税”是想通过此举减少房地产税收体系中的重复收税问题，并以此减少交易环节的成本。不过也有专家指出，财政部未来可会走“先简后增”的路子。“简并税种，减少交易环节税，可能是在为增加持有环节的房产税做准备。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。

庞杂的房地产税收

谢旭人表示在交易环节，税种太多且重复征税现象严重。

对于什么是“简税”，同策房产研究总监张宏伟认为，就是要对一些重复征税的环节进行精简、合并，减少房产交易环节的征税。

由于房地产产业链条长，涉及行业多，在每一个交易环节都会产生不小的税负负担。

购房者在购置新房时必须缴纳契税、印花税；而在二手房交易环节，卖房人要交个人所得税和营业税，买房人则要缴契税、印花税等。

而开发商在开发过程中所缴纳的各种税费，远多于买卖房屋的税种。

一位政府研究人员告诉记者，在开发商的成本中，政府因素占了相当大的比重。

“我们对房产综合成本构成进行研究后发现，开发商的开发成本约占60%；这其中30%为土地成本，另外30%为材料、运营及财务成本。而除去开发商约20%的利润外，另外有约20%用在了各种税费的支出上。也就是说政府因素在成本中占近一半，其中税费约占了整个成本中约二成的比例。”上述研究人员说。

上海一家开发商告诉记者，在新房交易环节开发商要缴纳营业税、所得税、城建税、土地增值税、土地使用税等。除了这些明的税收，各区、镇甚至街道，还有名目繁多的摊派税收或费用。

就此问题，上海一家房企向记者透露了在开发中的部分税费。

“除了土地税增值等大类的税种，在具体的开发环节还会遇到很多隐性的税费，比如教育附加费、城镇建设费、市容费。更有意思的是，一些城市的区里或镇里已经收了环卫费，还要交垃圾清扫费；原因是环卫费是环卫局收的，而垃圾清扫费是镇里或区里收的，用于清理建筑垃圾。由于开发过程中要运输大量材料，还要向相关的交通部门缴纳名目不同的费用。”上海长宁区一家开发商告诉记者，为了保持开发过程顺畅，开发商不得不缴纳种种税收，这种种开发环节税和费加起来也是一笔不小的成本。

对于房产税收过多，上实城开董事局主席兼总裁倪建达近日指出，房地产不是暴利，而是暴税。

“很多人认为房地产是一个暴利行业，但不如说它是暴税行业。所有房地产公司的净资产回报率都远远低于银行等其它相关行业。开发商短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚，但缴的税更多。”倪建达说。

为房产税铺路？

对于房地产中重复征收税费的问题，蔡为民指出，很多时候都直接或间接地转化为房价的一部分。

“税收过多也会推高房价，而这部分成本最终要由购房者来买单。房地产的税费重，最终都会加重买房者的负担。”蔡为民在接受记者采访时表示。

至于简并的方式，有专家建议在试点房产税的地区，将房产税和城镇土地使用税合并，甚至也可以将土地增值税一同并入。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，政府应在逐步降低契税税率的基础上逐步废止契税。“契税类似于房地产的营业税，属于总额征税而且每次交易都要征税，重复征税严重。”施正文认为，未来在房产税逐步推开且税率提高的前提下，契税应该废止。

但上海社会科学院研究员顾建发指出，契税被废止的可能性很小。

“契税属于地税，是地方重要的税源之一。如果取消契税，地方上实行的压力较大。最有可能简并的是一些小的税费，比如教育附加费、城市建设费等。”顾建发说。

专家认为，房地产的“简税”不仅仅是减轻房产交易负担这么简单。业内人士认为，谢旭人关于“简税”的主张，其实已经指出了未来房地产税收改革的方向。

“有可能是在为房产税的推广和铺开做准备。因为如果不对交易环节减税，直接征收房产税，房产的负税成本无疑会进一步加重。”蔡为民指出。