市场“基本面”不支持价格普遍反弹涨价

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国家统计局最新数据显示，2012年6月70大中城市中25城新房价环比上涨，超8成城市同比房价下降。以下是2012年6月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格变动情况：

　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。

从近期房价变化情况来看，2012年6月70大中城市中25城新房价环比上涨，尽管环比房价上涨的城市数量未过半，但也显示出涨价的城市数量扩大的态势，这也正好符合近期成交量持续2-3个月回升的市场背景。

而之前，中国指数研究院数据也显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌“止跌微涨”。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，6月份全国房价“止跌微涨”有三方面原因：

第一、房价环比上涨的城市数量较上月有所增加，房价涨幅靠前的城市（均价较高）的均价涨幅程度（造成的结果）超过房价跌幅城市（均价较低所造成的结果），造成的全国房价在结构性上偏向向上涨，导致全国房价环比5月上涨0.05%。

第二、高端楼市放量导致区域房地产市场成交结构发生变化，从而整体上也推动均价整体上涨。近期由于降价、营销活动等多方面因素，一线城市高端豪宅成交放量，从整体推动城市房价上涨，这样，也客观上带动全国楼市均价止跌微涨。

第三、无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

那么，房价“止跌微涨”对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？在当前的市场背景下，下半年房地产市场趋势走势如何？

在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。但是，总当前整个市场“基本面”来讲，市场“基本面”还不支持价格普遍反弹涨价。



市场“基本面”不支持价格普遍反弹涨价



从市场表现来看，现阶段真正涨价的项目还属于个案现象，并且也包含一定的营销手段因素，具体来讲主要由于以下几种情况引起：

第一、项目前期开盘以低价入市，成交量达到目标后价格略微回调，属于低开逐渐高走的策略；

第二、前期推售房源多为位置或户型不好房源，价格偏低，后期房源回归正常和较好位置和户型房源或包含了精装修部分，价格自然会表现高一些；

第三、一些地段好位置好的项目，尤其是靠近市中心的项目，抗跌能力比较强，这些楼盘区别于郊区或远郊的楼盘，这些楼盘具有涨价的可能性。

那么，现在市场“基本面”支持楼盘价格普遍反弹涨价吗？现在是楼盘价格涨价的时机吗？我们可以全国的从土地出让金、上市公司资产负债、投资增速、房企业绩等几个市场“基本面”指标来判断现在是否是楼盘价格普遍涨价的时机。具体而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

首先是看上半年土地出让金及面积的基本指标，据中国指数研究院的数据，上半年300多个城市里面，只有济南、重庆等少数几个城市土地出让金是超过去年同期的，至少90%是同比去年下滑的。从土地市场来讲，并没有展现出回暖的迹象。

其次，从上市开发企业资产负债情况来看，第一季度平均资产负债率还是比较高的，在73%左右。整个上半年自筹资金增长依旧在增长，融资难度相对较高，整个行业资金相对比较紧张的局面的基本面还没有改变。

第三、整个上半年房地产投资的增速还是下滑的，虽然说还是增长，但是同比增速是下滑的。国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点；其中住宅投资增长12.0%。

第四、我们再看上半年的房企业绩情况。同策咨询研究中心数据显示，截止2012年7月11日，在已公布的37家上半年销售业绩的房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红（不低于去年同期销售业绩），“飘红率”达70%左右，总计实现销售金额约5700亿元。

房企上半年的净利都亮起了“红灯”，其中已经有不少房企完成全年的50%的目标还不是普遍现象，从房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，基本上就可以发现房企年中业绩公布的其中有粉饰的成分。并且，由于开发企业“以价换量”的市场行为，开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。

总之，从以上市场“基本面”的几个指标来看，现在整体市场还只是局限于商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升，并且商品住宅市场2-3个月短期内的成交量的回升还没有传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，也没有普遍性使开发企业开始出手拿地，因此，从这个角度来讲，市场“基本面”还不为太乐观，并不支持价格普遍反弹涨价。



市场“基本面”好转后“涨价”也不可取



如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，商品住宅市场成交量的持续回升传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，普遍性使开发企业开始出手拿地，那么，整个市场“基本面”有可能会得到好转，起码比今年上半年会好得多。

那么，在这样的市场背景下是否会出现普遍涨价的可能性呢？而事实上，无论媒体报道还是开发企业未来推盘策略表述上，“涨价”已成为近期一个比较敏感的话题。尽管开发企业只是“喊涨”而并没有真实付诸行动，在二手房市场买家也没有卖卖家涨价的帐，但是，这样的涨价的心理预期开始在这个时候影响未来市场的走势，而这个气氛将随着市场成交量的持续回升、企业资金面得到缓解的市场背景下成为现实。

如果未来3-6个月市场由单纯的“量增”到“量价齐升”，并且由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么，整个政策及市场未来走势走势来讲，并不一定可取。原因很简单，一旦市场出现“量价齐升”、“买涨不买跌”的市场氛围，整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。因此，从这个意义上来讲，当前开发企业炒作“买涨不买跌”的市场氛围不可取。



下半年仍为市场继续 “放量”时间窗



同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。

对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，一线城市中高端成交放量的特征明显与二三线城市，在下半年，由于本次降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产，中高端需求在降价为主导的营销动作下也将成为下半年成交量攀升的一大特征。但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，整个市场房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。